2015年乐山楼市四大猜想

    2015-03-05 09:47:05    乐山日报    在线浏览次数（）

2015年，乐山楼市气象万千。李昕锋摄
 

　　■本报记者倪珉
 

　　2014年已经过去，在跨年阶段各大颁奖礼、总结大会也如接力赛般一个接一个。告别2014年，我们又将会迎来一个怎样的2015年？在新的一年我们的购房者又该如何选择楼盘？乐山的房价又会有怎样的变动？

 

　　伴着一系列疑问，记者的脑海中不禁浮现出近期所走访的诸多楼盘。又是一年迎新春，乐山楼市的起伏在每个地产人的身上留下了一样的印记——“年年难过年年过，年年过后还不错”，这大抵是对乐山楼市一个形象的阐述。面对后市的走向，一众地产人总是脱口而出各式答案，然而，标准答案归纳起来似乎只有一个：“后市唯一确定的，就是一切都是不确定的，只不过，各家自有各家的期待。”

 

　　猜想一：

 

　　“去行政化”后坚持“市场化”，市场就会宽松？

 

　　日前，来自新华网的一则消息称，政府退出、还权于市场将是2015年政策面的基调。在楼市“去行政化”日趋明晰的背景下，2015年楼市在政策面上将维持宽松、平稳态势，“调控靠市场”的格局将会在今年进一步确立。中国社科院发布的房地产绿皮书甚至大胆预测：限购政策有望在2015年全面退出。

 

　　记者注意到，实际上从2014年起，中央对房地产调控思路已经转向，行政化的一刀切政策越来越少，坚持市场化调整方向。行业规则构建增多，包括公积金调整、不动产登记暂行条例等，均着眼于构建房地产市场长期机制。另一方面，金融工具运用增多，包括利率调整、存款准备金调整等，相信这些经济手段会成为未来行业调控的重要方式。

 

　　知名地产机构“世联行”对2015年房地产市场的研究报告认为，行业规模并不会急剧衰减，市场在探明需求的顶部以后，规模总量将不再高速增长，但预计在未来5—10年，依然会维持在一个比较稳定的高位水平。

 

　　独家视角：面对宏观政策层面的“放松”，乐山市房地产商会会长王树云告诉记者：“前两天我在网上看到一则解读今年楼市调控的帖子，作者用‘打水漂’三个字来形容当前的市场调控行为，我觉得很是恰当。一方面政府发出稳定住房消费的号召，一方面‘回归以市场主导’的既定方针不能变，所以刺激政策不能一石激起千层浪，而是打水漂式的微刺激。总的来说，中央政府的政策更加宏观、更加跨界、更加长线，2015年对于房地产业都是利好，重在鼓励市场信心，在不会对冲结构调整目标的基础上，政策的‘宽松潮’是显而易见的。”

 

　　猜想二：

 

　　降息，是否预示楼市“回暖”？

 

　　2月4日中国人民银行网站发布降准公告，宣布下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。就在各家揣测降息的“靴子”将在何时落地之时，中国人民银行2月28日发布消息，自2015年3月1日起，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.2倍调整为1.3倍。

 

　　一般来说，降息会降低购房户的贷款利息成本，有人估算，此次降息（假如放贷利息同步降低的话）可以使100万元的贷款每月减少利息144元人民币。具体到乐山，以城南某楼盘总价为55万元的临江大四房为例，以1.1倍基准利率、30年贷款进行计算，每月月供减少71元。该楼盘的置业顾问小杨为记者简单算了一笔账：“月供减少71元看似不多，但30年下来相当于还款总额直降2.57万元，折合下来就是总房款4.5%左右的优惠，这对于各种需求的客户都是相当划算的。”同时，相关消息显示，鉴于第二次降息基本确认了人民币进入降息周期，未来房贷利息仍有下调空间，会对促进房地产销售起到正面作用。

 

　　独家视角：对此，王树云谈道：“记得上次接受你采访的时候，我预言过乐山这类中小城市，在降息的刺激下有可能带来一次持续1-2个季度的不同程度回暖。但是，这其中还须考量两点因素：一是房贷利息能不能同步降低、房贷能不能敞开供应市场？二是有没有其他利空因素？”他认为，从第一个层面看，尽管房贷利息下降了，但由于银行存款利率浮动由1.2扩大到1.3，实际存款利率未下降，银行融资成本在热钱大量外流、互联网金融和存款向股市搬家的三重压力下，不一定有更多的房贷可以放出来，房贷优惠也未必能到位。因此，此次降息对房地产的托底作用是打了折扣的。从第二个层面看，3月1日开始实施的不动产登记制度对于楼市的打击更直接。不动产登记制度的实施是为将来地方政府土地财政向房产税财政转型。

 

　　也就是说，降息对楼市的托底作用恐怕难敌不动产登记带来的压力，当然换一种说法，降息可以对冲部分由于不动产登记而带来的冲击。目前的行政手段和金融货币政策，实际上是一种“动态平衡”的调控，并不能因为降息到来，就证明楼市一定会回暖。

 

　　猜想三：

 

　　2015年，乐山房价还会涨起来吗？

 

　　岁末年初本不是业内谈论房价走势的最佳时机，因为，在这个节点往往是系列优惠冲淡了真实的房价。但是日前，中国科学院预测科学研究中心发布消息称“2015年全国房价将保持上涨趋势”。根据该中心提供的报告显示，预计2015年全国商品房销售均价约为6400元/平方米，同比上涨1.2%。其中，预测2015年1季度全国商品房销售均价同比上涨约1.8%；2015年1-2季度全国商品房销售均价同比上涨约2.2%；2015年1-3季度全国商品房销售均价同比上涨约3.0%；2015年1-4季度全国商品房销售均价同比上升约1.2%。同时，2015年商品房销售面积与销售额有所上涨。

 

　　作为对比，来自乐山市住房保障和房地产管理局最新发布的《乐山房地产市场运行报告》显示，1月份乐山全市商品住房均价4023元/平方米，同比增长-10.38%、环比增长4.09%；市中区商品住房均价4797元/平方米，同比增长-1.05%、环比增长7.99%。市中区范围商品住宅的房价基本与去年同期相当。

 

　　独家视角：王树云告诉记者，和许多业内人士一样，他在看到中科院的报告时也是“眼前一亮”。“但是要我具体分析今年乐山房价的走势，我只有一句话，‘降也难、涨也难’。在二套房贷政策放宽、央行降息等背景下，市场成交显著提升，这有助于各房企去库存速度的加快。但是，供求关系或去库存周期的变动，仅仅是影响房价走势的一环。这之外，还包含货币流动性和资金成本、市场预期的变动、土地价格等住房建设成本，从这三点来看，就乐山来说，信贷成本在逐渐降低、看涨情绪若隐若现、土地价格还有上升空间，证明房价不会有太大的下跌空间。但在市场供大于求的客观行情下，乐山房价想要突破上行也有相当难度。”

 

　　猜想四：

 

　　今年迎来最佳买房时机？

 

　　得益于市场回暖，房企状况有所好转，2015年业内“大吃小”或者强强联手将会更加普遍。随着房地产业发展渐趋成熟、健康，其行业平均利润率将进一步下滑，趋向社会平均利润率，这也会令部分前几年盲目介入市场的参与者选择退出，整个行业的投资、开发届时也会更趋理性。

 

　　在这一大背景之下，2015年的乐山楼市向着多元化继续延展。随着乐山迈步进入“高铁时代”，城市经济发展不断腾飞，乐山商业格局也随之发生着转变。自2014年以来，乐山原有商业地产市场空白就开始被逐渐打破，各大城市综合体、专业市场纷纷崛起，争抢乐山商业市场有利位置作为据点。而刚进入2015年，一直在2014年隐忍不发的某些商业项目似乎也有了动作，透露出一些准备“大显身手”的苗头。像盘踞高新区的商旅航母——远成中心就在年初亮相。除此之外，万华国际等受“高铁经济辐射”升值潜力巨大的商业项目也竖起了围墙崭露头角，巨幅广告好似在对着众人宣示即将逐鹿乐山，加入战局。

 

　　商业地产方面是“大象起舞”，住宅地产方面也是“大盘不断”。万达华府、邦泰国际社区等一众新晋大盘领跑一季度的乐山楼市，其余大盘开发的势头也是愈演愈烈。部分开发商斥巨资整体规划、集中运作，令若干小开发商望尘莫及。“大盘时代”的到来，为城市建设与房地产开发带来了“催化效应”，也进一步促进了楼市的整合。

 

　　独家视角：王树云认为，虽然2015年的乐山房价没有如同2008年那般大幅震荡的可能，但正因为有较为稳定的市场环境，开发商们反而会在如何争抢市场份额面前“苦下内功”，从而实现产品的进一步细分。在这一基础之上，乐山房价也可能出现两极分化：一方面是在城市地段比较好，周边配套比较好，信誉度、口碑度较高的这样一些区域和楼盘，可能会出现房价的反弹；另一方面，在楼盘同质化现象比较严重，库存较高的这样一些区域，其房价在2015年还可能出现下挫的势头。“此时市场拥有较为稳定的环境、层次清晰的产品线与区域划归，应该算是购房者下单的好时间。当然，大家还是应该明确自身需求与能力，理性购房。”王树云提醒道。

(刘莉)

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